*ST昌鱼：高溢价换回大风险

　　2007年8月，* ST昌鱼（爱股,行情,资讯）(600275)以2.25亿元收购了公司第一大股东北京华普产业集团持有的北京中地房地产开发有限公司(下称“中地公司”)46%的股权，至此公司直接持有中地公司97%股权，并间接持有中地公司另外3%股权。

　　早在2002年，*ST昌鱼就以2.93亿元的价格从华普集团手中购入了北京中地51%股权，而当时北京中地51%股权相对应的净资产为0.98亿元。北京中地开发的华普大厦项目共分三段，2002~2007年，北京中地营业收入主要是华普大厦的第二段、三段房产的销售，在此期间，北京中地一直处于微利或亏损状态。由于资金困扰，华普大厦一段项目至今未竣工，而收购北京中地引发的资金危机导致*ST昌鱼原有业务几乎全部荒废，公司目前已发生巨额亏损。

　　据北京房地产交易管理网显示，华普大厦一段项目的可售面积为11.11万平方米，若按每平方米3.5万元计算(根据北京房地产交易管理网临近楼盘交易价格推算)，华普大厦一段项目可实现销售收入约38.87亿元，按20%的销售净利率计算，华普大厦净利润约为7.77亿元。

　　这样的收益似乎非常乐观，然而由于资金匮乏，北京中地在2006年引进了战略投资者中天宏业合作开发华普中心大厦一段项目，根据协议，中天宏业将向华普大厦项目定向投资11.10亿元资金，作为回报，最终北京中地应该将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过17亿元部分北京中地和中天宏业按80∶20的比例进行分配，按此计算，最终华普大厦绝大部分收益归于中天宏业，北京中地所剩无几。

　　而根据协议，北京中地与中天宏业均有权以办公场所不低于1.5万元/平方米、商业场所不低于1.7万元/平方米、停车场不低于1.2万元/平方米的价格对华普中心大厦整体或任何部分进行销售。从目前情况来看，若华普大厦整体销售价格低于3万元/平方米，北京中地就可能遭受到较大损失。而理论上只要每平方米销售价格不低于1.50万元，中天宏业就毫发无损。如若中天宏业为了回避投资风险提前收回投资，进而将华普中心大厦低价出售，北京中地受损无疑。高溢价从大股东手中收购北京中地股权，*ST昌鱼换回的却是巨大的投资风险。