天津滨海板块投资分析：综合配套改革方案打开希望之门

　　渤海证券 周华敏 马静如 　　 　　

　　政策推动下的历史机遇 　　 　　

　　推进天津滨海新区开发开放综合配套改革政策的核心有两方面：其一是鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。 其二是支持天津滨海新区进行土地管理改革， 加大土地管理改革力度。 其三是推动天津滨海新区进一步扩大开放， 设立天津东疆保税港区， 满足天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要。 　　 　　

　　滨海新区投资的核心：金融、房地产与港口 　　 　　

　　天津滨海新区综合配套改革政策的核心主要体现在金融、 房地产与港口物流等三个方面， 所以这些行业未来的发展将明显受惠。 　　 　　

　　金融方面， 在天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区之后，允许滨海新区在金融创新领域 “先行先试”，政策的倾斜将极大地促进滨海新区金融业的飞速发展。 目前天津泰达投资控股有限公司作为天津经济技术开发区所属最大的核心企业，2007 年资产规模己经达到1050 亿元，在发展中其始终坚持产融结合的发展方向， 经营范围涉及金融、基础设施、土地开发、工业、物流、能源供应、交通运输和会展酒店等诸多行业， 未来有望成为滨海新区金融领域创新的最大受益者。 　　 　　

　　房地产方面， 参考 20 世纪 90年代上海浦东新区的成长路径，可以看到在国家扶持政策的推动下，随着浦东新区经济的不断快速发展，新区土地资源持续升值；所以滨海新区 “综合配套改革试验总体方案”获批之后，新区的土地资源将面临长期增值的历史机遇。 故津滨发展（爱股,行情,资讯）、*ST 天保、天房发展（爱股,行情,资讯）、天津港（爱股,行情,资讯）等滨海新区房地产开发企业或港口地产拥有企业将获得较大的估值提升空间。 　　 　　

　　港口物流方面， 天津致力于建设成为北方国际航运中心和国际物流中心的目标， 未来将会充分发挥海、空两港优势，挖掘综合效能，带动区域经济发展。 天津港作为滨海新区经济的核心组成部分， 将成为政策扶持发展的重点。 　　 　　

　　滨海新区上市公司受益最多 　　 　　

　　根据《意见》，天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、 天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域， 整体规划面积为2270 平方公里。 我们认为滨海新区上市公司主要包括两种类型， 一是经营业务在滨海新区， 二是注册地为滨海新区。 可以说经营业务在滨海新区的上市公司未来受益将是最明显的。按照这个范围，我们筛选出以下 15 滨海新区上市公司。 　　 　　

　　滨海新区重点上市公司分析 　　 　　

　　泰达股份（爱股,行情,资讯）： 目前泰达股份拥有房地产开发、高端滤材生产研发、垃圾发电三项实业和渤海证券、 北方信托两项直接金融股权。 　　 　　

　　早在新年伊始，银监会发布《节能减排授信工作指导意见》，指出节能减排不达标的公司， 今后将得不到银行信贷融资的支持。 公司控股子公司泰达环保有限公司是泰达股份旗下的专业化环保企业， 综合能力在全国垃圾处理行业居领先地位。 泰达环保的双港垃圾焚烧发电项目日处理垃圾 1200 吨，是国内已建的规模最大的垃圾焚烧发电厂，是全国第一个垃圾焚烧国家级示范工程。 装机容量为 24 兆瓦，设计年上网发电量 1.2亿千瓦时。泰达环保的第二个垃圾焚烧发电厂、 日处理能力 1000吨的贯庄项目，预计 2008年建成投产， 预计收入 9328 万元/年，建成后，泰达环保的垃圾处理规模将占天津生活垃圾总量的 50%以上。 　　 　　

　　津滨发展：2007 年 10 月公司向证监会提交了第二次非公开发行股票的申请， 目前仍在等待证监会审批。目前，津滨发展利润主要来源于房屋租赁和房地产开发销售业务。 持有型物业给公司带来稳定现金流的同时， 也为公司资金的融通带来优势， 而房地产开发销售业务则是公司业务的增长点。 　　 　　

　　滨海新区发展将带来公司持有型物业租金收入增长和物业升值。公司持有型物业约 37.94 万平方米， 基本分布在天津经济技术开发区。 公司未来 4 年持有型物业拟增至 45 万~50 万平方米，年租金收入达到 3.5 亿元。 　　 　　

　　公司现有土地储备约 450 万平方米，规划建筑面积约 371.34 万平方米，其中约 318.66 万平方米位于滨海新区， 因此滨海新区的开发建设将为公司业绩的增长奠定基础。2009 年公司房地产业务将进入大量结算期。 　　 　　

　　海泰发展（爱股,行情,资讯）：2008 年 2 月 20 日公司公布年报，2007 年归属于母公司净利润同比增长 89.21%，超过业绩预增公告中的 70%，主要原因在于， 转让子公司带来较大的投资收益。在这种情况下，公司工业地产业务 2007 年可结算项目资源较少，因此 2007 年非经常性损益占净利润比例约为 74%。 公司主营业务盈利能力有待提高。 　　 　　

　　通过非公开发行股票， 公司收购了 4 家子公司， 不仅增加了公司资金储备， 而且推动了公司由多元主业向突出工业地产核心地位的专业地产公司转型。 公司涉足民用住宅项目， 这也为未来公司借助大股东参与滨海高新区开发建设提供准备。 通过转让毛利率较低的子公司的股权和收购子公司等， 使得公司盈利能力提高， 同时工业地产项目和民用地产项目将在 2009 年以后进入结算期， 未来公司业绩值得期待。 　　 　　

　　天房发展： 公司作为一家地方政府控股企业， 房地产开发经验丰富，实力较强。公司主营业务包括房地产开发与经营和房屋出租， 其中前者为公司带来 90%的收入和80%的毛利润。 　　 　　

　　公司房地产业务以住宅开发为主，同时持有部分商业物业，另外，公司也开始从事一级土地开发业务。 公司紧紧抓住滨海新区开发开放与快速发展的契机， 于 2007 年10 月份购得东丽区和津南区 76.53万平方米土地。 目前公司项目未结算建筑面积为 299.37 万平方米，权益未结算建筑面积为 224.72 万平方米， 其中 87.23 万平方米位于滨海新区。 　　 　　

　　公司通过增发， 积极推进滨海新区核心区汉沽旧城改造项目。 该项目预计总投资 43.49 亿元， 按照同政府的收入分配计划， 公司可获得税前利润 11.21 亿元，税后为 8.4亿元。 公司已经成立了全资子公司天津市天房海滨建设有限公司，负责该项目的开发建设。 　　 　　

　　公司现有未结算项目储备299.37 万平方米，同时拥有 3.22 平方公里的一级土地开发权， 有可能成为公司潜在的土地储备。 公司项目储备丰富， 房地产开发具备可持续性，同时随着 2007 年公司经济适用房项目的结算完毕， 公司项目盈利能力将有所提高， 再加上土地项目资源自 2008 年开始进入结算期，未来业绩增长可观。 　　 　　

　　*ST 天保：公司发展战略为立足于滨海新区，辐射环渤海，以房地产开发和基础设施建设为核心开展业务。 2007 年公司通过置换，成功转型为房地产开发企业。目前，公司未结算项目储备为 19.23 万平方米， 其中 13.75 万平方米位于天津保税区。 同时，大股东承诺，将 128万平方米的保税区土地转让给上市公司，因此转让的时间、方式，将是公司最大的看点。 目前公司讨论的定向增发， 有可能是为了收购这部分土地。 　　 　　

　　天津港： 公司未来主要发展四大产业：港口装卸业、港口地产业、国际物流业、港口综合服务业。 目前天津港费率处于国内较低水平，仅相当于国外的1/4~1/5，存在提价空间。 　　 　　

　　港口装卸业：主要在扩大规模，完善功能。到 2020 年港口货物吞吐量超过 6 亿吨， 集装箱吞吐量达2500 万 TEU。 　　 　　

　　港口地产业： 天津港集团拥有土地的一级开发资质， 土地开发收益已超过装卸业，未来南疆13 平方公里物流中心、30 平方公里的东疆港区以及120 平方公里的临港工业区将逐步注入上市公司。 　　 　　

　　国际物流业： 逐步形成以天津港为中心，辐射腹地的物流网络。目前已在腹地开设四个 “无水港”，并且与中铁集团签署了战略协议，大力发展海铁联运。 　　 　　

　　港口综合服务业：在该领域，集团公司已开始着手，但起点较低，效益不明显。未来将有 3 个大的石化项目落户天津港，约带来近 6000 万吨的吞吐量。集团在建的 30 万吨级原油码头工程预计将于 2008 年下半年竣工，等手续完备后将置入上市公司。该项目投资 13 亿元，设计装卸能力2000 万吨。 　　 　　

　　中储股份（爱股,行情,资讯）： 公司 2008 年 1 月15 日发布业绩预增公告，预计 2007年度净利润比上年同期增长 60%左右。 折合每股收益 0.17 元左右。 　　 　　

　　在建项目 2008 年可为公司贡献 1000 余万元的利润。 “滨海中储综合物流加工园” 项目预计将于2008 年下半年开工， 计划 5 年建成，物流园以集装箱物流为主， 　　 　　

　　滨海能源（爱股,行情,资讯）：根据公司 2008 年 1月 12 日公布的业绩预告，2007 年全年经营业绩同上年相比将出现大幅下降， 预计下降幅度约为 85%-95%。 　　 　　

　　我们分析， 燃煤价格上涨是2007 年热电行业的普遍现象，对公司业绩造成一定的影响。 但由于公司与买方泰达热电的关联交易中，蒸汽价格同比反而下降，如2006 年1~3 月份， 燃煤蒸汽价格为 132.2元/吨，燃气蒸汽价格为 246 元/吨，而 2007 年 1~3 月份， 蒸汽价格统一调整为 123.29 元/吨。 蒸汽由政府定价是影响公司业绩下滑的最主要原因， 也是公司当前所面临的最大问题。 　　 　　

　　我们认为热电作为一种公共事业，以服务为主，盈利能力不强且季节性强。 未来泰达控股或将再次对其做资产重组或注入优良资产，我们将密切关注公司动态。