中信证券地产业2008年策略：四大投资主题彰显成长大势

　　2008年的五高格局奠定地产上市公司的投资基础

　　2007 年前 3 季度，全国房价上涨 14%，北京高达 41.35%，商品房供应紧缩没有任何缓解的迹象，依靠房价的继续上涨来达到供需相对平衡的趋势在 2008 年仍将延续。我国国情与国外不同， 奥运会以后不会出现房价的大幅回落。 土地市场垄断的格局不会发生根本的变化。企业参与土地市场一级开发， 提高了供地效率， 但是以投资额的固定比例获取利润的方式增加了土地成本。2008 年我们还要接受土地价格继续上涨的现实。

　　在土地出让制度没有重大变革的前提下， 土地市场的寡头垄断将使土地价格继续上涨。 只要宏观经济增长不出现回落， 将以房价的继续上涨来缓解供需的矛盾， 冀望奥运会后房价回落是一厢情愿。 流动性过剩并不能缓解房地产企业资金短缺的局面，高负债经营仍将持续。地价上涨和资金短缺抬高的准入门槛，是行业整合的主要推动力。2008年的五高格局(高地价、高房价、高门槛、高负债、高位景气)奠定了上市公司特别是优质地产上市公司的投资基础。

　　房地产是典型的政府主导型行业，2008 年调控仍将继续， 跳出具体政策之外， 分析其背后的机理也许更有意义。房地产多头监管之下，政出多门很容易造成企业无所适从，也使调控的成效大打折扣。房地产调控要防止过热， 但更重要的是防冷。 2008 年，为了维系经济的发展和社会的稳定， 革命性的调控政策很难出台， 房地产多头监管下冷与热、长与短、言与行的微妙平衡为投资地产股创造了相对安全的政策环境。

　　2008年房地产行业四大投资主题

　　主题 1：看好龙头，看好一线

　　万科A（爱股,行情,资讯）：世界住宅看中国 中国住宅看万科

　　(1)行业领跑者，当之无愧的龙头。(2)公司的强大在于没有明显的短板。(3)“均好中加速”保证了业绩的快速增长。

　　保利地产（爱股,行情,资讯）： 地产新贵优势明显资本新宠增长稳健

　　(1)股东背景突出，拿地扩张犀利。(2)演绎地产增长的神话。(3)与资本市场形成良性循环。

　　主题2： 奥运概念下的主题投资

　　资金融街：商务地产第一股

　　(1)商业地产面积超过200万平米，商务地产龙头。(2)奥运会促进公司商业经营业务增长。(3)积极扩张寻求新的利润增长点。

　　天鸿宝业（爱股,行情,资讯）：整体上市迎来又一春

　　(1)北京奥运的最大受益者。(2)北京最大的一级土地开发商。(3)北京最大的保障性住房开发者。

　　主题3：整体上市打开想象空间

　　上实发展（爱股,行情,资讯）：整体上市打开想象空间

　　(1)上实集团地产业务平台。(2)上海本地开发商龙头。(3)独特的“区域开发集成商”战略定位。

　　香江控股（爱股,行情,资讯）：整体上市厚积薄发

　　(1)地产业务有望整体上市。(2)“商贸+物流+地产”的独特业务模式增强了公司的土地储备能力。(3)公司控制人能力突出。

　　主题4：便宜就是硬道理

　　冠城大通（爱股,行情,资讯）： 储备优良价值低估

　　(1)土地储备集中在北京，位置优良。(2)北京房价上涨的直接受益者。(3)收购海科建打开公司未来增长空间。

　　昆百大：优质项目定乾坤

　　(1)昆明房地产市场发展良好。(2)新增土地储备保证了公司可持续发展。(3)随着项目的陆续开发入市，公司未来业绩大幅增长。